文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)魏薇

在行業(yè)深度調(diào)整之際，越秀地產(chǎn)憑借國(guó)資背景的優(yōu)勢(shì)來(lái)了一輪沖刺。一手大額融資，一手大手筆拿地。

(相關(guān)資料圖)

5月8日早間，越秀地產(chǎn)在港交所公告，建議發(fā)行人民幣13.96億元于2026年到期的3.80厘有擔(dān)保票據(jù)。發(fā)債的方式申請(qǐng)批準(zhǔn)票據(jù)于澳交所上市。所得款項(xiàng)凈額將約為人民幣13.89億元，擬用于置換集團(tuán)若干中長(zhǎng)期境外債務(wù)有關(guān)用途。

而在4月20日，越秀才剛剛公布擬“按100股可獲配30股”，以9港元/股發(fā)行9.29億股供股籌集約83億港元，所得款項(xiàng)凈額用于大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市和其他重點(diǎn)省會(huì)城市的進(jìn)一步投資，并用作營(yíng)運(yùn)資金。

兩次大額融資的時(shí)間間隔，僅兩個(gè)多星期。

為了促成供股的達(dá)成，越秀地產(chǎn)的定價(jià)也十分“優(yōu)惠”。此次供股每股認(rèn)購(gòu)價(jià)為9港元，較前一日（4月19日）收盤價(jià)12.56港元折讓約28.3%。較過(guò)往連續(xù)五個(gè)交易日平均收盤價(jià)折讓30.9%，較每股凈資產(chǎn)17.15港元更是折讓47.5%。

“破凈”引發(fā)了投資者的不滿。4月20日下午復(fù)牌后，越秀地產(chǎn)股價(jià)一度重挫逾16%，當(dāng)日收盤下跌11.62%，報(bào)11.10港元/股。

守住綠檔

自去年底股權(quán)融資的大門打開(kāi)后，萬(wàn)科、碧桂園、雅居樂(lè)、新城控股等房企都選擇了配股融資。

對(duì)于選擇供股的方式融資，越秀地產(chǎn)在公告中直言，與借貸或發(fā)行債務(wù)證券不同，供股不會(huì)產(chǎn)生利息負(fù)擔(dān)或額外債務(wù)，故為公司籌集長(zhǎng)期資金優(yōu)先選擇的辦法，符合“三道紅線”的綠檔指標(biāo)。

也就是說(shuō)，供股在為越秀提供資金的同時(shí)，避免了債務(wù)的增加，甚至還能降低負(fù)債率水平。

2022年末，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”零踩線，全部指標(biāo)均保持“綠檔”達(dá)標(biāo)。其中，凈負(fù)債率同比上升15.6個(gè)百分點(diǎn)。

從融資方式來(lái)看，越秀地產(chǎn)多發(fā)行境內(nèi)債。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)曾表示，美元債貴，不是他的菜，哪里融資便宜就往哪里去。

截至2022年底，越秀地產(chǎn)總借款約883億元，其中52%為以人民幣計(jì)值的銀行借款及其他借款，10%為以港元計(jì)值的銀行借款，15%為以港元及美元計(jì)值的中長(zhǎng)期票據(jù)，23%為以人民幣計(jì)值的中長(zhǎng)期票據(jù)。

在境外市場(chǎng)，越秀也在尋找融資機(jī)會(huì)。今年1月，越秀地產(chǎn)在澳交所發(fā)行了一筆20億元的票據(jù)，將于2026年到期，所得款項(xiàng)凈額將用作置換當(dāng)月到期的中長(zhǎng)期境外票據(jù)。

今年2月，越秀地產(chǎn)擁有95%股份的附屬公司申請(qǐng)公開(kāi)發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債，用途為用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務(wù)。

一二線城市搶地

2022年，不少房企都在減少或停止拿地，越秀逆勢(shì)擴(kuò)張，年內(nèi)拿地支出415.8億元。而在2021、2020年，越秀地產(chǎn)的土地投資也均超過(guò)四百億。

期內(nèi)，越秀地產(chǎn)在12個(gè)城市新增了37個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到696萬(wàn)平米，全部位于一二線城市。其中，廣州之外的建面占比達(dá)到67.34%，包括深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、重慶及成都等城市。

截至2022年末，越秀地產(chǎn)擁有的土地儲(chǔ)備達(dá)2845萬(wàn)平方米，在一、二線城市的土儲(chǔ)占比達(dá)93%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，林昭遠(yuǎn)透露，2023年越秀土地新增規(guī)模會(huì)在400億元左右。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，越秀地產(chǎn)在北京、上海、杭州、成都等城市拿地已耗資百億。

1月28日，越秀地產(chǎn)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓以總額約4億元收購(gòu)杭州北煦置業(yè)有限公司38.78%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)，從而間接持有杭州北星置業(yè)有限公司19%的股權(quán)，因此獲得杭州地鐵3號(hào)線星橋車輛段上蓋物業(yè)綜合體項(xiàng)目，成為越秀在華東的第二座TOD。

在今年2月的北京土拍中，越秀地產(chǎn)斥資59.11億元拿下昌平回龍觀、石景山蘋果園兩宗熱門地塊。據(jù)悉，這兩宗地塊均為越秀地產(chǎn)在北京的首次獨(dú)立操盤。

4月6日，越秀和青鐵聯(lián)合體以樓面地價(jià)21045元/平方米的價(jià)格中標(biāo)青島嶗山區(qū)張河村46號(hào)地塊，成交總價(jià)20.55億元，溢價(jià)率15%。

4月18日，上海第一批集中供地首日，越秀地產(chǎn)以7.24億元、成交樓面價(jià)67936元/平方米、溢價(jià)率7.54%的價(jià)格，拿下了位于靜安區(qū)中興社區(qū)的焦點(diǎn)地塊。

在發(fā)布供股融資計(jì)劃的同一日，越秀地產(chǎn)在成都拿下一宗宅地，成交價(jià)約13.9億元。

連續(xù)斥巨資在土地市場(chǎng)，2022年，越秀地產(chǎn)的在手現(xiàn)金由2021年的327.66億，減少至218.46億，下降幅度超33%。如今連續(xù)通過(guò)供股、發(fā)債融資，成了越秀地產(chǎn)“回血”的方式之一。

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