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中金發(fā)布研究報告稱，維持美的置業(yè)(03990)“跑贏行業(yè)”評級，1H23業(yè)績符合市場預(yù)期。但考慮到行業(yè)基本面修復(fù)進度偏慢、投資者風(fēng)偏走弱，目標價下調(diào)15%至10.24港元。公司1H23銷售金額同比增長1%至406億元。計劃下半年總供貨超1000億元(其中月均新推50-60億元)，該行認為隨后續(xù)需求端支持政策逐步落地，其推貨和去化率具備一定的向上彈性。另認為公司全年銷售額有望達700億元以上(2H23去化率達30%即可實現(xiàn)全年約700億元的銷售)。報告中稱，得益于高效回款(累計回款率98%)和克制拿地，公司至1H23末三條紅線指標保持“綠檔”，扣預(yù)負債率、凈負債率較2022年末分別下降0.3和4.1ppt至67.9%和39.8%，現(xiàn)金短貸比(剔除受限資金)為1.49倍。公司作為示范性民企，在融資端受到監(jiān)管機構(gòu)和交易所的支持，年初至今累計發(fā)行中票21.2億元，加權(quán)平均利率4.16%;此外公司預(yù)計近期將再次發(fā)行中債增增信中票、規(guī)模預(yù)計為6-15億元。截至1H23末，公司平均融資成本穩(wěn)定在4.68%的較低位置。公司年內(nèi)公開市場債務(wù)到期壓力可控，僅剩8.4億元公司債待償付。該行表示，美的置業(yè)上半年聚焦廣州、佛山、長沙等核心城市獲取優(yōu)質(zhì)地塊，對應(yīng)新增權(quán)益貨值38億元。此外存量土儲股權(quán)切割仍在持續(xù)推進，2021年9月以來，公司共收購17個優(yōu)質(zhì)項目的股權(quán)，同時清退23個低能級城市項目的股權(quán)，對應(yīng)權(quán)益貨值凈增加65億元(1H23凈增加6億元)，帶動土儲權(quán)益比例提升至72%。截至1H23末，公司未售土儲面積67%分布在二線及以上城市、52%位于長三角和大灣區(qū);該行估計公司未售貨值約2500-2600億元，可支撐未來3年左右的銷售發(fā)展。

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