又一波靚地來襲,廣州土拍即將再掀熱潮
今年以來,隨著“擬出讓地塊清單公布制度”的實施,廣州土拍市場也迎來一些新的變化。
其中,最明顯的便是,從過去兩年“兩集中”供地時期的鋪網(wǎng)式掛地,調(diào)整為分批分時段出讓,整體講究提質(zhì)減量、貴精不貴多。
在新一輪土拍模式下,每批供地出讓時間跨度都有所拉長,這也給房企在資金調(diào)度上預(yù)留了更多空間,使其拿地節(jié)奏更加靈活,更好地進行投資布局。同時,土拍規(guī)則的逐步優(yōu)化以及房企拿地策略的改變,也使得流拍率大大降低,成交較此前顯著改善。
(資料圖片僅供參考)
值得一提的是,今年廣州土拍市場優(yōu)質(zhì)地塊頻出,天河、荔灣、番禺等區(qū)域不斷祭出“壓箱底”的好貨。在此背景下,房企拿地?zé)崆橐搽S之被點燃,參與積極性進一步提升。
截至目前,廣州已經(jīng)出現(xiàn)了8宗搖號地,個別地塊甚至吸引了數(shù)十家房企爭搶,當(dāng)中不乏民企身影。廣州樓面價TOP10榜單年內(nèi)也被兩次刷新,天河員村一橫路地塊更是以5.7萬元/㎡的地價躋身榜單第二,僅次于廣州城投在2020年拿下的越秀南地塊。
房企爭相競逐,優(yōu)質(zhì)地塊迅速出圈,整個土地市場自然也就活躍起來。而接下來,廣州還將有更多值得期待的地塊出讓。
據(jù)統(tǒng)計,6月初到現(xiàn)在,廣州多個區(qū)域地塊持續(xù)上架,共掛牌涉宅用地16宗。截至發(fā)稿前,4宗已成功出讓,還有12宗將于9月1日至10月10日期間,分別進行公開拍賣。
一、土拍熱度回升,樓面價不斷刷新
先來看下已經(jīng)成交的4宗地塊。
分別是:天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊;天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊;花都區(qū)工業(yè)大道以北,廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊;以及增城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)新科路西側(cè)18006206A22011號地塊。
其中,天河區(qū)的兩宗地塊,素質(zhì)都相當(dāng)高。
如天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊,其位于廣園快速路以北、岐山路以西,屬于廣物吉山倉用地的一部分,因此也被稱之為天河吉山倉地塊。該地塊之前主要用作工業(yè)、物流用途,2022年4月,通過“政府收儲與企業(yè)自主改造同步進行”的方式,增加了宅地。
天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊區(qū)位圖
根據(jù)出讓要求,競得人須按要求建設(shè)廣州市重點工程(項目)——南沙全民文化體育綜合體,建設(shè)金額30億元,項目建成驗收合格后須無償移交給廣州市政府指定單位。加上地塊本身起拍總價就高達45億元,這也對拿地房企的資金實力提出了一定要求。
最終,該地塊被華潤置地以總價450477萬元競得,折合樓面價22828元/㎡,若算上配建,樓面價達3.8萬元/㎡。目前,地塊周邊新盤不多但也不算少,在售的富力南馳·富頤華庭、珠江花城,均價5.3-6.3萬元/㎡左右;待售的聯(lián)投·文津府,當(dāng)初拿地價就達到38992元/㎡,項目價格自然也不會低,據(jù)悉吹風(fēng)價約7.9-9萬元/㎡,預(yù)計將于今年三季度入市。(以上價格僅供參考,具體以實際為準)
天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊,更加備受矚目。其位于廣州本土的初代主題樂園——世界大觀園中,地塊面積共149461.1㎡,于8月15日下午進行限時競拍,經(jīng)過23輪競價后被越秀地產(chǎn)斬獲,成交總價683240萬元,折合樓面價50160元/㎡,直接沖上廣州樓面價TOP8。
天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊航拍圖
從區(qū)位來看,該地塊隸屬于天河牛奶廠板塊,板塊內(nèi)地鐵4號線與21號線交匯,距離最近的地鐵站是21號線的大觀南路站。自駕的話,周邊有廣園快速路、廣州環(huán)城高速,出行較為便利。
并且,地塊附近青山綠水環(huán)繞,豪宅別墅林立,該地塊容積率也僅1.9-2.2,居住舒適度不言而喻,也因此,外界一致認為這個地塊項目將被打造成高端豪宅,未來勢必令人眼前一亮。
而花都區(qū)工業(yè)大道以北,廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊和增城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)新科路西側(cè)18006206A22011號地塊,雖處于外圍區(qū),也紛紛覓得“良緣”。
前者被廣州市市政集團有限公司以底價115846萬元拿下,折合樓面價7000元/㎡,地塊周邊配套完善,商業(yè)、教育、醫(yī)療、公園等都不缺;后者被增城城投底價競得,成交總價90220萬元,不算配建的話,折合樓面價3220元/㎡,若算上配建,樓面價為4507元/㎡。
花都區(qū)工業(yè)大道以北,廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊區(qū)位圖
二、靚地排隊進場,9月或再掀土拍熱潮
9月即將到來,新一輪地塊已經(jīng)迫不及待排隊進場。
據(jù)目前廣州公共資源交易中心掛牌信息,從9月1日開始到10月10日,廣州將有12宗宅地輪番上陣,分布于天河、海珠、番禺、白云、黃埔、花都、從化7個區(qū),總建面超164萬㎡,總起拍價超308億元。
具體來看,天河區(qū)1宗,即天河智慧城核心區(qū)廣汕二路AT0305231地塊,其位于天河智慧城核心區(qū),廣汕二路以南,處在黃埔和天河交界處,距離地鐵6號線高塘石站較近。根據(jù)公告,地塊占地面積58715.52㎡,建筑面積146964㎡,掛牌起始總價428841萬元,折合樓面價為29180元/㎡。
海珠區(qū)2宗,分別為海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊和海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊,這兩宗地關(guān)注度都非常高。
其中,海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊位于海珠西的南石頭街道,具體在工業(yè)大道中以東、江燕路以北,緊鄰廣紙片區(qū)。地塊總占地面積47903.67㎡,計容建面117869.76㎡,起拍總價202975億元,折合樓面價約17220元/㎡。
海珠區(qū)東方紅印刷廠地塊航拍圖
由于地處老城區(qū),地塊周邊相關(guān)配套發(fā)展十分成熟。交通上,其鄰近地鐵廣佛線燕崗站(該站點還是地鐵11號線與廣佛線的換乘站);商業(yè)上,附近有燕匯廣場、萬科里等;教育和醫(yī)療資源也較為豐富,如昌崗中路小學(xué)(翠城校區(qū))、廣州市五中附屬初級中學(xué)、南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院等。
海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊,整體素質(zhì)也很是亮眼。地塊總占地面積177193㎡,總建面約363744㎡,起拍總價1112151萬元,折算樓面價30575元/㎡。
海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊航拍圖
該地塊區(qū)位非常優(yōu)越,從航拍來看,旁邊的上涌果樹公園及遠處的珠江新城、廣州塔等都能一覽無遺。且根據(jù)規(guī)劃,地塊住宅用地就在地鐵11號線上涌公園地鐵站上蓋,待開通后,一條地鐵線就可通達全市各大核心區(qū)。
上半年風(fēng)光無限、出了5宗搖號地的番禺,此次持續(xù)發(fā)力,其將于9月出讓的番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊、番禺區(qū)永大1號地塊,也均為實打?qū)嵉撵n地。
其中,番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊占地面積近1.9萬㎡,總建面47806㎡,總起拍價93882萬元,折合樓面價19638元/㎡。該地塊一路之隔,就是今年4月被十幾家房企爭搶、還沒開拍就送入搖號池的番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊,當(dāng)時地塊封頂價24082元/㎡,被民企南通亞倫抱走,聯(lián)合龍湖地產(chǎn)開發(fā),現(xiàn)已打造成龍湖·御湖境項目。
番禺區(qū)大石街新光快速西側(cè)地塊航拍圖
番禺區(qū)永大1號地塊,位于番禺國際創(chuàng)新城板塊,北向可直面一線江景,南側(cè)毗鄰番禺大動脈南大干線,一腳油門可直沖萬博CBD商圈。而與南大干線一路之隔,就是華南理工大學(xué)(廣州國際校區(qū))和暨南大學(xué)(番禺校區(qū)),稍遠些還有南村鎮(zhèn)七星崗森林公園等,居住環(huán)境相對舒適。地塊總占地面積236761.84㎡,總建面318360㎡,起拍總價638314萬元,折合樓面價20050元/㎡。
番禺區(qū)永大1號地塊航拍圖
白云區(qū)此次也上架2宗,一宗為白云區(qū)平和大押周邊AB2001001、AB2001017地塊,一宗為白云區(qū)鶴聯(lián)街東段 AB2607014、AB2608034地塊,均為二類居住用地。前者,起拍總價146083萬元,折合樓面價13104元/㎡;后者,起拍總價151037萬元,折合樓面價19255元/㎡。
黃埔區(qū)1宗,為黃埔區(qū)寧埔大道(在建)以南、元崗一路以東YP-P1-4地塊。地塊處于黃埔和增城交界區(qū)域,廣州科學(xué)城云埔中心片區(qū),用地性質(zhì)為二類居住用地兼容公共交通場站用地、中小學(xué)用地、服務(wù)設(shè)施用地,占地面積92629㎡,總建面212961㎡,起拍總價118886萬元,折合樓面價僅5583元/㎡。
地價雖便宜,但該地塊乃是元崗舊村改造用地,除了需承擔(dān)舊改項目的相關(guān)成本支出外,還要建設(shè)軌道交通、配建公共服務(wù)設(shè)施等,因而總建設(shè)成本并不低。
此外,花都和從化亦有地塊出讓?;ǘ加?宗,分別為花都區(qū)廣花公路以東、雅瑤路以北 CA0303017地塊,花都區(qū)平步大道以北、建設(shè)北路以西G08-SL02地塊二和花都區(qū)花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一。這三宗地塊起拍樓面價都不高,依次為9000元/㎡、7000元/㎡、8100元/㎡,若成功出讓,未來項目入市價格也會相對親民。
從化的1宗,為從化區(qū)街口街府前路與城南路交匯處西側(cè)下圍地塊,地塊總占地面積17445.55㎡,總建面40544㎡,起拍總價為19534萬元,折合樓面價為4818元/㎡。該地塊屬于從化新城片區(qū)范圍,靠近文化公園,北面有新城廣場,南面有市民廣場,居住環(huán)境較為舒適。
從化區(qū)街口街府前路與城南路交匯處西側(cè)下圍地塊區(qū)位圖
而以上地塊,除了花都區(qū)廣花公路以東、雅瑤路以北 CA0303017 地塊于10月10日出讓外,其他地塊都將在9月份進行出讓。
因此可以預(yù)見,這個9月,廣州土拍市場一定會再掀熱潮!
附:廣州市2023年擬供商品住宅用地地塊信息(三)
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