在多個城市還在討論“限跌令”實施的合理性的時候，武漢新房樓盤早已經(jīng)采取了主動降價促銷的方式展開自救，甚至啟動了“虧本甩賣”的降價模式。記者了解到，武漢新房“虧本甩賣”的背后，是新房市場長期以來的量價齊跌以及二手房市場的低迷。

業(yè)內(nèi)專家分析認為，當前的市場環(huán)境之下，武漢并不適合推行“限跌令”。武漢樓市的政策調(diào)整空間較小，目前可針對改善以及存量房業(yè)主制定部分調(diào)整方案。但是，總的看來，在經(jīng)濟回暖之前對于武漢樓市的預(yù)期都不持樂觀態(tài)度。

房價不限跌，新房“虧本甩賣”

(相關(guān)資料圖)

隨著房地產(chǎn)行情的觸底，武漢樓市營銷策略漸漸摒棄了“花拳繡腿”，動起了真格，誠意十足地祭出了多重降價手段。近年來，武漢多數(shù)新房樓盤的備案價均在下調(diào)。記者注意到，2020年以后，武漢眾多新房樓盤通過精裝調(diào)整為毛坯銷售，將備案價下調(diào)了1000—3000元/平米。

如今，降價的方式已經(jīng)演變?yōu)椤疤澅舅u”。公開報道顯示，中建湖北文旅壹品公館樓面價24162.8元/平米，加上建造成本、資金成本、營銷費用等，該項目成本約為31000元/平米。原本開盤備案價為35000元/平米，今年6月份虧本推出特價房價格28000元/平米。

記者咨詢了多個在售樓盤，銷售人員均向記者表示，武漢目前的確存在新房虧本甩賣的現(xiàn)象。其中，大華城市公園的銷售人員告訴記者，該樓盤最早開盤價約13000元/平米，“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場不好，我們樓盤也扛不住降價促銷，現(xiàn)在的銷售均價為每平米八、九千元。而這個項目地價約6000元/平米，按照目前的售價肯定是虧本的”。城建悅享湖璟的售樓部銷售顧問告訴記者，武漢現(xiàn)在的新房樓盤基本都在虧本甩賣或者處在虧本甩賣的邊緣。

“一般房屋銷售價大于等于拿地價的2.5倍，才能保證不虧本?！?8安居客研究院分析師陶樂在接受《華夏時報》記者采訪時表示，目前，武漢樓市觀望用戶居多，新房銷售慘淡，二環(huán)外多數(shù)樓盤較前幾年高峰期銷售價跌幅達50%，多家房企已經(jīng)是虧本銷售以保證現(xiàn)金流。

事實上，目前全國多個地方對房價實施“限跌令”。例如，公開報道顯示，昆山兩家房企就因為“擅自大幅度降價銷售”，被住建部門公開通報批評并處罰。

不過，多年以來，面對房價的下跌，武漢并未對房價實施“限跌令”。公開資料顯示，2021年10月中旬，武漢中海光谷東麓的樓盤在售均價下調(diào)約3000元/平米，降幅超20%。多名業(yè)主以所購樓盤的新房價格降價，自身利益受損為由，到武漢人民政府周邊聚集，但最終被通報為擾亂公共場所秩序，被行政拘留。而武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會對于該樓盤被反映“開發(fā)商惡意降價促銷”的問題，在長江網(wǎng)武漢城市留言板上回復(fù)稱，“該行為并未違反《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定?！?/p>

對此，陶樂認為，限跌相關(guān)政策可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序，減少對地方土地財政收入的影響。但是，武漢并不適合實施房價的“限跌令”。如果不采取帶有誠意的降價方式來吸引客戶，武漢房地產(chǎn)市場或?qū)⒊掷m(xù)慘淡，相關(guān)房企的壓力會更大。

當前環(huán)境下，虧本甩賣對于房企具有一定的積極意義。武漢一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士李維（化名）告訴《華夏時報》記者，樓盤的降價是正常的市場行為。目前，武漢沒有要求開發(fā)商不能虧本賣房子，而開發(fā)商在這一套虧了，下一套還有可能賺錢。一時間的虧本并不影響房企運行的可持續(xù)性。陶樂認為，在當前的市場環(huán)境下，進行甩賣可能會增強企業(yè)的項目交付能力，緩解房企緊張的現(xiàn)金流壓力。

對于購買“虧本甩賣”樓盤的購房者，李維認為，購房者需要對其開發(fā)商的靠譜程度進行考量，“央企、國企肯定是沒問題，民營企業(yè)如果虧本，那可能需要警惕”。也有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，虧本的項目如果是現(xiàn)房和準現(xiàn)房，對于購房者來說并沒有什么風險，期房的話，購房者需要謹慎考慮。

市場持續(xù)下探，調(diào)控空間有限

“虧本甩賣”的背后，是新房量價的持續(xù)下跌。據(jù)國家統(tǒng)計局70城房價指數(shù)顯示，7月份，武漢新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.1%，同比下跌0.3%，同比已經(jīng)是16個月連續(xù)下降。

同時，武漢新房成交量呈“骨折式”下滑。據(jù)武漢房管局公布的數(shù)據(jù)，2023年7月份，武漢新建商品住宅成交量僅有4881套，環(huán)比上月減少約21%，僅占3月份成交量的約三分之一。截至8月30日，武漢8月份新建商品住宅成交量為6442套，相比上月成交有所回升，但是仍然不足三月份成交量的50%。

武漢新房庫存保持高企，去化速度持續(xù)走低。據(jù)武漢房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2023年6月末，武漢已批準預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房159914套，面積1831萬平方米。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年上半年，武漢新房銷售開盤去化流程僅為20%。陶樂表示，對比前幾年武漢樓市處于高位時新房市場銷售總量，預(yù)計今年銷售量將衰減近4——5成。

同時，新房的在量價方面也受到二手房的影響。陶樂認為，今年武漢二手房拋售量猛增，并且價格斷崖式下跌，吸引不少剛需置業(yè)者購買“筍盤”，也加大了新房銷售難度。

二手房供應(yīng)方面，據(jù)諸葛找房網(wǎng)統(tǒng)計，截至6月15日，武漢二手房掛牌量已經(jīng)達到187754套，接近19萬套，相比今年4月底增加近1萬套。截至8月31日，諸葛找房網(wǎng)顯示，武漢各個區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達到195934套，相比6月中旬增加了約1萬套，也就是說從4月底到8月底，4個月掛牌量增加約2萬套。近一周（8月23日—8月29日），每天房價下調(diào)房源數(shù)量基本都在1500套以上，遠超過房價上調(diào)房源的數(shù)量。

同時，對比新房的價格跌幅，二手房的價格下跌幅度更大，購買二手房成為更加優(yōu)惠的選擇。據(jù)國家統(tǒng)計局70城市房價指數(shù)顯示，武漢二手房價指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，同比下跌3.9%，已經(jīng)是連續(xù)17個月同比下跌。二手房的環(huán)比跌幅比新房多出0.5個百分點。

而從政策層面來看，武漢的購房門檻已經(jīng)非常低。記者了解到，目前，武漢實行“認貸不認房（貸款不看房子多少，只看貸款幾次，最多貸兩次）”政策。首套房貸利率低至3.8%，二套房貸利率為4.8%。二環(huán)內(nèi)限購區(qū)域首套房首付比例為30%，二套首付比例40%。二環(huán)外首套房首付比例低至20%，二套首付30%。

總體看來，武漢的樓市政策調(diào)控空間并不算大。陶樂表示，目前，武漢樓市的購房資格和購房成本都處于超低水平。后期的調(diào)控，應(yīng)針對改善以及存量房業(yè)主制定優(yōu)化方案，例如改善性住房換購應(yīng)進一步減免稅費，提高公積金貸款額度或出臺商貸轉(zhuǎn)組合貸政策，降低利率高位存量房業(yè)主的月供還款壓力等。

另外，記者注意到，近期深圳、廣州兩大一線城市已經(jīng)官宣實施“認房不認貸”，如果武漢也推行“認房不認貸”政策，部分有過貸款記錄的購房者也將能在武漢按照首套房進行貸款。

不過，陶樂認為，武漢看起來急需利好“大招”來救市，但經(jīng)濟下行，收入走低，宏觀環(huán)境之下的預(yù)期、信心缺失才是導(dǎo)致目前樓市現(xiàn)狀的根本原因。因此在經(jīng)濟回暖之前對于武漢樓市的未來預(yù)期都不持樂觀態(tài)度。而也有購房者向記者表示，今年不考慮入手武漢的房子，要買的話想等明年再看。

（文章來源：華夏時報）

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