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穗深官宣:落地執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸 已有買家快速入市

2023-09-01 04:05:12 來源:光明網(wǎng)

8月30日,廣州市人民政府辦公廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡稱《通知》)?!锻ㄖ访鞔_,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時(shí),家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。政策執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建房〔2023〕52號(hào))印發(fā)時(shí)間2023年8月18日為界。由此,廣州成為上述“52號(hào)文件”印發(fā)以來,首個(gè)落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市。

緊隨廣州之后,8月30日晚,深圳也官宣落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

羊城晚報(bào)記者 陳玉霞 攝


【資料圖】

深圳今起施行,“賣一買一”首付壓力銳減

繼廣州宣布落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后,深圳迅速跟進(jìn)。8月30日晚,深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化深圳市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。

通知提出,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時(shí),家庭成員在深圳市名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

該政策的實(shí)施,也意味著2020年7月15日之后深圳執(zhí)行的“最嚴(yán)住房貸款政策”終于有所調(diào)整。記者獲悉,新政帶來的最直接變化,就是改善需求購房者首付壓力的銳減。深圳此前房貸政策為:只要在全國產(chǎn)生過住房貸款記錄,即使還清了貸款,在深圳買房也要首付五成。實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后,以購買一套總價(jià)500萬元的房子為例:“賣一買一”的家庭首付原為五成,即250萬元;如今為三成150萬元,首付壓力直接減少100萬元。

只要在本市名下無房,買房就能算“首套”

對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局解讀稱,居民家庭住房套數(shù),是以廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的《廣州市自然人不動(dòng)產(chǎn)信息查詢結(jié)果》顯示居民家庭(含所有家庭成員)已擁有住房套數(shù)核算。居民家庭名下在本市無住房的,購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款,按不低于購買首套住房的最低比例執(zhí)行,不再區(qū)分是否有住房貸款(含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款)記錄以及住房貸款是否還清,住房貸款利率享受購買首套住房的利率。

招聯(lián)首席研究員董希淼在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示,“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。廣州在一線城市中,第一個(gè)明確實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,具有較強(qiáng)的示范作用,有利于更好地降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),滿足居民剛性和改善性住房需求。

廣州8月18日零時(shí)后簽約的,按新政策執(zhí)行

《通知》明確了政策執(zhí)行時(shí)間,即以“52號(hào)文件”印發(fā)時(shí)間2023年8月18日為界。具體而言,8月18日零時(shí)前簽訂個(gè)人住房貸款合同的,按原政策執(zhí)行;8月18日零時(shí)之后簽訂個(gè)人住房貸款合同的,按新政策執(zhí)行。

今年8月21日,中國人民銀行公布最新LPR,1年期LPR由3.55%降為3.45%,5年期以上LPR維持不變,依舊為4.2%。記者從廣州房地產(chǎn)市場了解到,當(dāng)前廣州地區(qū)銀行首套房貸利率絕大多數(shù)就是維持LPR基準(zhǔn)利率,即首套房貸4.2%,二套房利率普遍為4.8%(LPR+60基點(diǎn))。這也意味著,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后,一部分原本按照二套房利率的按揭用戶,可享受首套房利率優(yōu)惠。

現(xiàn)場直擊

人氣和成交有所回升,有樓盤打算漲價(jià)

8月30日,廣州宣布落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策當(dāng)天,羊城晚報(bào)記者實(shí)地走訪多個(gè)樓盤看到,現(xiàn)場人氣有所回升。對(duì)于有些樓盤聲稱的“要漲價(jià)”,業(yè)內(nèi)專家建議房企定價(jià)需謹(jǐn)慎。專家認(rèn)為,“認(rèn)房不認(rèn)貸”需搭配上更多政策,才更有可能促進(jìn)廣州一二手住宅的良性循環(huán)。

新政推出首日,部分樓盤人氣回升 羊城晚報(bào)記者 黃士 攝

銷售忙解答,看樓者增加

等到新政“風(fēng)”吹來的售樓部一下子忙了起來。在白云湖一個(gè)熱門樓盤的售樓部內(nèi),多名銷售人員通過耳機(jī)相互傳遞著最新的政策后續(xù)進(jìn)展,“合作銀行的貸款細(xì)則還沒出”“可以跟客戶說首付比例降低是確定的了”……該樓盤一名銷售人員對(duì)記者表示,“就我們樓盤來說,新政針對(duì)換房的客戶和外地購房者的影響最大,比如無房但有已結(jié)清貸款記錄的客戶,首付從以往的四成降低到三成,而外地有貸款但在廣州無房的客戶,首付直接從七成降到了三成?!毕噜彽牧硪粯潜P的銷售人員表示:“雖然合作的銀行貸款細(xì)則還沒出來,但也給了我們進(jìn)一步CALL客(聯(lián)系客戶)的契機(jī),邀請他們來訪促成交?!?/p>

在即將開售的大學(xué)星匯錦城售樓部內(nèi),中午時(shí)分還有多組看樓者前往,銷售人員告訴記者:“在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了新政鏈接后,前來看房和在線上咨詢的客戶明顯增多,我連吃午飯的時(shí)間都沒有了?!遍L隆板塊的瑞麓府項(xiàng)目,銷售人員稱新政出臺(tái)一個(gè)半小時(shí)后就成交了4套單位,“樓盤屬于中高端改善型項(xiàng)目,這里的買家嗅覺比較靈敏,有此前一直觀望的客戶在上午就過來下單了。”

鐘落潭板塊的白云星匯城一盤當(dāng)天也有較旺人氣,相關(guān)策劃人士介紹:“前期不少客戶將手上的房子賣掉了,但因貸款未還清,首付比例較高,現(xiàn)在他們主動(dòng)過來詢問,并已有初步的成交記錄?!?/p>

有盤想漲價(jià),有盤要促銷

在人氣回升的同時(shí),有部分樓盤現(xiàn)場聲稱要漲價(jià)。番禺區(qū)一個(gè)主推大四房戶型的改善型樓盤,目前總價(jià)約680萬元,但銷售人員稱“近期會(huì)上調(diào)至710萬元”。

30日傍晚,天河區(qū)一個(gè)售價(jià)7萬-8.5萬元/平方米的樓盤也分發(fā)海報(bào)稱“9月起全線漲價(jià)1%”。

有更多營銷人士則表示希望盡快出貨。代理廣州多個(gè)項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人坦言,政策出臺(tái)是一種利好,但現(xiàn)狀是“貨多客少”,所以還需看看未來會(huì)有哪些配套政策出爐,現(xiàn)階段更重要的是用高性價(jià)比帶動(dòng)成交。有房企負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示:“新政的出臺(tái)正好踩在了‘金九銀十’檔期的點(diǎn)上,接下來的營銷動(dòng)作大概率會(huì)將優(yōu)惠活動(dòng)和政策利好進(jìn)行聯(lián)動(dòng)?!?/p>

二手房市場,咨詢者也多了

新政的出臺(tái),對(duì)廣州二手住宅市場也將產(chǎn)生一定影響。

在二手房源集中的中心城區(qū),房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也忙了起來。“新政出臺(tái)后,買賣雙方反應(yīng)都挺明顯的,很多人前來咨詢?!痹叫銋^(qū)東風(fēng)東板塊的中原地產(chǎn)環(huán)市東二分行負(fù)責(zé)人廖錦春向記者表示,中心城區(qū)的配套成熟,能吸引追求更優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、交通等資源的購房者,“原本,市區(qū)的房子總價(jià)較高,首付就比較高,阻礙了一些有房有貸且有換房需求的客戶入市。但在新政出臺(tái)后,一部分客戶的預(yù)算就能達(dá)到三成首付,因此會(huì)重新調(diào)整換房的計(jì)劃?!绷五\春表示,目前中心城區(qū)二手房源庫存量大,新政出臺(tái)有望調(diào)動(dòng)市場積極性,在傳統(tǒng)的九月旺季提高成交量。

政策解讀

首付利率連鎖利好,三類人群更受益

此前,廣州一直執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策:無房無貸款記錄者,購買商品房首付最低為三成;無房而有貸款記錄者,首付最低為四成;有1套房、無貸款記錄或首套房貸已還清者,首付最低為五成;而有房且貸款未還清,則需要七成首付。而現(xiàn)在執(zhí)行新政,無論有無貸款記錄,首套房的首付均為三成,起碼可以少付一成的首付。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉為記者算了一筆賬:按照今年1-7月廣州一手住宅套均總價(jià)大約410萬元、二手住宅套均總價(jià)大約320萬元計(jì)算,新政執(zhí)行后,曾有過貸款記錄的購房者若購置首套房,可以少付一成首付即三四十萬元,如果是購買更高總價(jià)的住房,首付“減負(fù)”會(huì)更多。

同時(shí),“認(rèn)房不認(rèn)貸”措施下認(rèn)定的首套房,給購房者帶來的不僅是首付的減輕,還有房貸利率、稅費(fèi)等的連鎖減負(fù)。按照貸款100萬元30年商業(yè)貸款計(jì)算,目前首套房利率是4.2%,而二套房利率是4.8%,如果按照首套執(zhí)行,每月可節(jié)省357元的月供。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,該政策的執(zhí)行,主要有三類人群更受益:

一是“賣一”才能“買一”的改善型需求買家。廣州一手住宅市場中,約有七成屬于改善型購房需求,買家通過賣掉原有的房產(chǎn)才能購置新房產(chǎn),此時(shí)首付三成,降低了他們的入市門檻;二是有利于有流動(dòng)需求的都市圈人口,例如從其他城市調(diào)來廣州工作的人,需要在穗購房的,也可按首套房三成首付實(shí)施,這有利于促進(jìn)大灣區(qū)互聯(lián)互通;三是年輕購房群體、外來人口,之前他們購買了在外圍城市的房子,可能有過貸款,但新政策下他們?nèi)粼趶V州購房,可以按照首套房計(jì)算,以三成首付入市。

對(duì)于新政的后市影響,業(yè)內(nèi)人士普遍持謹(jǐn)慎樂觀預(yù)判態(tài)度。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,8月份的廣州樓市成交量還處于歷史低谷,新政的出臺(tái),對(duì)于迫切想要置業(yè)的部分購房者而言,能降低購房門檻和壓力,接下來“金九銀十”市場的成交量有望提升。

廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源預(yù)計(jì),9月還會(huì)有放松性質(zhì)的調(diào)控政策出臺(tái)?!爱?dāng)前房產(chǎn)交易低迷,最重要的原因是買家對(duì)房價(jià)走勢信心不足,故而持幣觀望的人比較多?!彼J(rèn)為,出臺(tái)放松性質(zhì)的政策后,會(huì)刺激房地產(chǎn)交易,“但利好可以得到多大程度的體現(xiàn),還是要看信心的恢復(fù)情況?!?/p>

李宇嘉認(rèn)為,廣州執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,是紓困房地產(chǎn)行情很大的招數(shù),不過如果單一性實(shí)施該政策,收效恐不會(huì)明顯,其需與免除相關(guān)個(gè)稅等政策結(jié)合起來一起實(shí)施,才更有利于推動(dòng)一手房和二手房市場的良性循環(huán)。

對(duì)于一些樓盤聲稱要漲價(jià)的行為,黃韜并不認(rèn)可。他預(yù)計(jì),未來市場仍會(huì)繼續(xù)分化,整體還是降價(jià)為主,在此節(jié)點(diǎn),建議開發(fā)商盡快促銷走量。

文字:羊城晚報(bào)全媒體記者 戴曼曼、李曉旭、李煥坤、徐煒倫、陳玉霞、黃士、范晗越

來源:羊城晚報(bào)金羊網(wǎng)

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